Vente d’un local commercial : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Comme pour la vente de bâtiments résidentiels, la vente d’un local commercial impose de réaliser plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires. Il s’agit d’une série de vérifications réalisées par un diagnostiqueur professionnel afin de déceler d’éventuels problèmes administratifs ou sanitaires, ou certains risques qui concerneraient le bien que vous mettez en vente.

Pour la vente d'un local commercial, il existe 5 diagnostics obligatoires : 

• Le diagnostic de Performance Énergétique (DPE) tertiaire

Le DPE tertiaire est un diagnostic de performance énergétique spécifique réservé aux bâtiments à usage tertiaire : commerces, bâtiments publics, bureaux… Il consiste à déterminer la classe énergétique du bien mis en vente en lui attribuant une note de A à G, A représentant la meilleure note énergétique et G la moins bonne. Le DPE tertiaire repose sur l’analyse de l’activité et des consommations d’énergie réelles du bâtiment. Contrairement au DPE classique, il ne se base pas sur la surface habitable, mais sur la surface thermique. Plus complexe qu’un DPE classique, le DPE tertiaire doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel habilité à effectuer ce type de diagnostics. Si le bâtiment mis en vente est soumis à une forte déperdition énergétique, cela pourra évidemment influer sur le montant de la transaction.

• Le diagnostic amiante, si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997

Le diagnostic qui mentionne l’absence ou la présence d’amiante au sein des locaux commerciaux est obligatoire uniquement si le bâtiment a été construit avant le 1er juillet 1997. En effet, la présence de matériaux contenant de l’amiante au sein d’un local commercial représente un risque pour la santé de ceux qui y travaillent. A noter que lorsque l’absence d’amiante est prouvée, le diagnostic n’a pas de limite de validité.

• Le diagnostic termites, obligatoire dans certaines zones géographiques

Le diagnostic termites vise à informer l’acquéreur de l’éventuelle présence de parasites au sein du local commercial. Cependant, il ne concerne que les immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral : tout dépend de la commune où est situé le bien. Pour savoir si le diagnostic termites est obligatoire, contactez le service d’urbanisme de votre commune ou renseignez-vous auprès de la préfecture.

Sur le même type de sujet, en ce qui concerne la mérule (champignon dévoreur du bois) il n’existe aucune obligation de faire réaliser un diagnostic, même si cela a été un temps évoqué dans le cadre de la Loi ALUR en 2014. Néanmoins, il convient par prudence de se renseigner si la zone géographique où se situe le local est concernée et faire réaliser un diagnostic pour s’assurer son absence.

• Le diagnostic Loi Carrez si le local commercial se situe dans une copropriété

Le métrage loi Carrez est obligatoire dans le cadre de la vente d’un local commercial pour tous les biens situés en copropriété, quelle que soit leur année de construction. Soyez vigilants : en cas d’erreur de plus de 5 % dans le métrage, l’acheteur a la possibilité de négocier une réduction du prix du bien.

• Le diagnostic Etat des risques et pollutions

Le dossier de diagnostics réalisé lors de la vente d’un local commercial doit également comprendre un Etat des Risques et Pollutions. Ce diagnostic immobilier informe l’acquéreur des risques naturels et technologiques ainsi que des risques liés à la pollution des sols dans la zone où le bien est situé : inondations, avalanches, incendies de forêts, expositions nucléaires, glissements de terrain, séismes, risques technologiques, exposition au gaz radon.… Le diagnostic Etat des Risques et Pollutions n’est obligatoire que si votre local se situe dans une zone délimitée par un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques définie par décret, dans une zone de sismicité de niveau 2, 3, 4 ou 5, ou encore dans une zone de radon de niveau 3 (le plus élevé). Pour savoir si votre bien se trouve sur une zone à risque et obtenir un Etat des Risques et Pollutions, rendez-vous sur le site https://www.georisques.gouv.fr/ ou https://errial.georisques.gouv.fr/#/

• Le diagnostic d’assainissement non collectif (ANC)

Le diagnostic assainissement non collectif (ANC) concerne uniquement les biens en copropriété non raccordés au réseau public et collectif d’assainissement. Ce diagnostic vise à attester que toute l’installation d’assainissement assurant la collecte, le transport, le traitement et l’évacuation des eaux usées domestiques est conforme. Si vous devez réaliser ce diagnostic, contactez le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), un service des collectivités territoriales qui viendra contrôler votre installation.

Notez qu’en ce qui concerne l’accessibilité, le local commercial est un ERP (Etablissement Recevant du Public). Il doit être accessible aux personnes en situation de handicap. Les règles et normes sont différentes selon le type d’activité et la nombre de personnes pouvant être présentes à un instant T. Si le local n’est pas aux normes, il convient de faire réaliser un diagnostic car les coûts engendrés peuvent être importants et rendre nécessaire une négociation.

Le diagnostic « Etat des nuisances sonores et aériennes » n’est obligatoire, quant à lui, que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou mixte (c’est-à-dire si le bien immobilier comprend un local commercial et un appartement) et qu’il est situé dans une zone de bruit définie par un Plan d’exposition aux bruits des aérodromes.

Bon à savoir : Un fonds de commerce n’étant pas un bien immobilier, en cas de vente, il n’est pas soumis aux mêmes obligations de réalisation des diagnostics présentés ici. Nous évoquerons ce sujet dans un prochain article.

Pour finir, sachez que seul un diagnostiqueur immobilier certifié peut réaliser les diagnostics obligatoires pour la vente d’un local professionnel. Ces diagnostics sont indispensables pour éviter toute remise en cause du prix négocié avec votre acheteur. Attention : en cas de non-respect des obligations légales en matière de diagnostics immobiliers, l’acquéreur a le droit de réclamer une annulation de la vente.