INVESTISSEMENT LOCATIF : LOUER VOTRE APPARTEMENT EN MEUBLÉ OU VIDE, QUEL CHOIX ?
La location meublée, de quoi parle-t-on ?
Dès lors qu’elle constitue la résidence principale du locataire, la location meublée est soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et précise qu’ « un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » Depuis 2015, la loi Alur a précisé la liste des 11 éléments de mobilier que le locataire doit à minima trouver dans un logement meublé (article 2 du Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015) :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Étagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager, adapté aux caractéristiques du logement.
Quels sont les avantages de la location meublée par rapport à la location « nue » ?
La location meublée offre la possibilité de louer un appartement ou une maison à un prix souvent supérieur à celui de la location vide. La fiscalité est aussi plus favorable. Si vous dépendez du régime simplifié « micro BIC », applicable de plein droit pour les locations dont le loyer charges comprises ne dépasse pas 72 600 euros, un abattement forfaitaire de 50% s’applique sur vos revenus fonciers. Si vous dépendez ou si vous avez opté pour le régime réel vous pourrez déduire en sus des charges déductibles les frais d’acquisition et de financement du logement. Vous pourrez également amortir sous certaines conditions le mobilier et l’immobilier. En contrepartie, la meilleure rentabilité de prime abord de la location meublée peut être dégradée par un turn-over des locataires plus important (bail de 1 an voire 9 mois si bail étudiant contre 3 ans pour un logement nu) et l’entretien peut s’avérer plus onéreux.
Comment choisir entre bail de location meublée et bail de location vide ?
Un élément est primordial pour effectuer ce choix : la localisation de votre bien immobilier. En effet, les locations meublées ne sont pas adaptées à tous les secteurs géographiques.
Autre élément d’arbitrage, la typologie du bien, autrement dit le nombre de pièces, il faudra la encore se conformer à la demande locale.
De quelle autonomie financière disposez-vous ? Si vous avez eu recours à un emprunt pour financer votre investissement locatif, pourrez-vous prendre en charge le règlement de 2 ou 3 échéances mensuelles sans avoir de revenus locatifs ? Vous devrez privilégier un investissement en adéquation avec votre capacité financière.
Quatrième élément à prendre en considération pour arbitrer votre décision : vos projets personnels ou familiaux. Réalisez-vous cet investissement locatif pour le mettre à disposition à court ou moyen terme de vos enfants ? Souhaitez-vous garder une certaine souplesse pour vendre ou récupérer votre logement ? Autant d’éléments qui peuvent faire pencher votre choix en la faveur de l’un ou l’autre de ces types de baux.
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