LE MARCHÉ IMMOBILIER DE L'ANCIEN : QUE S'EST-IL PASSÉ EN 2021 ?

Pour le marché immobilier de l’ancien, 2021 est l’année de tous les records.

Les taux d’emprunt, historiquement bas, sont le carburant du dynamisme du marché :

• ils solvabilisent une partie des ménages les plus modestes qui passent du « j’aimerais » à « je fais » ;
• ils encouragent les primo accédants à sauter le pas ;
• et ils permettent aux secundo accédants de concrétiser leur projet « mieux vivre » rendu impérieux par les confinements. Cela se traduit par la vente de leur bien situé en hyper centre pour un logement plus spacieux -si possible doté d’un espace extérieur (jardin, terrasse, balcon)- dans une agglomération de taille moyenne, afin de gagner en confort et en qualité de vie.

Dans ce contexte, et sous la pression de la demande conjuguée de ces différentes familles d’acquéreurs, le marché enchaîne les records.

Record du nombre de transactions

2021 ne peut pas s’apprécier par rapport à 2020, année amputée de huit semaines de confinement entre mars et mai et de quatre semaines de fermeture des agences immobilières au 4^e trimestre.

Mais, comparé à 2019, année historique en nombre de transactions, le nombre de ventes enregistré en 2021 crève le plafond. Il atteint au global près de 1,2 millions de transactions France entière (source : notaires).

Record du prix moyen au m²

Il avait déjà atteint des niveaux historiques l’an passé ; le prix moyen au m² a continué de grimper en 2021 (+7,4% pour les maisons et +5,3% pour les appartements). Il augmente ainsi pour la 6^e année consécutive sur le segment des maisons (1952€ le m² en 2015 contre 2355€ le m² en 2021). Il progresse également pour la 7^e année consécutive pour les appartements (3328€ le m² en 2014 contre 3878€ le m² cette année).

Record du montant moyen d’une transaction

+7,7% pour les maisons et + 5,6% pour les appartements : déjà au plus haut en 2020, le montant moyen d’une transaction enregistre un nouveau record : 267 524€ pour les maisons et 227 897€ en moyenne pour les appartements.

Record des quotités et des durées de crédit

Pour financer leurs acquisitions, les ménages exploitent au maximum tous les leviers du crédit.
La durée moyenne d’emprunt atteint des plus hauts (21,1 ans contre 21 ans en 2020). Le constat est identique pour la quotité de financement obtenue par emprunt (81,8% contre 80,5% en 2020).

Record des transactions réalisées au titre d’investissement

La proportion des acquisitions destinées à l’investissement locatif ne cesse de croître depuis 2014 : leur part était de 17,4% à l’époque, elle représente désormais 30,2% des transactions en France (+2,7% en 2021). Il s’agit d’un nouveau record pour la 4^e année consécutive.

Dans un contexte global d’incertitude sur les retraites et de manque de visibilité sur l’avenir, les Français voient dans la pierre une valeur refuge qu’ils consacrent, quand les placements boursiers peinent à rassurer compte-tenu de leur instabilité.

Mieux qu’un lingot d’or, les investisseurs ne s’y trompent pas : l’immobilier est le seul placement que l’on achète à crédit et qui peut en partie s’autofinancer par les loyers générés.

61,7% des acquisitions sont réalisées dans le cadre de l’achat d’une résidence principale, une part qui décroît au profit des résidences secondaires : c’est l’appel de la chlorophylle ou des embruns iodés ! Leur part progresse de +6,1% pour représenter 7% des transactions nationales.

A PARIS

En 2020, la Capitale enregistrait un record des prix après 5 années de hausse ininterrompue, mais le volume des ventes en pâtissait.

En 2021, le prix au m² parisien recule enfin (-2,2%) pour se situer à 10 367€ en moyenne (un niveau toujours plus élevé que celui constaté en 2019).

L’activité repart avec plus d’envergure encore qu’au niveau national (+22%). Les délais de vente s’allongent en revanche (+ 10 jours) pour s’établir à 72 jours en moyenne. Le marché parisien se réajuste et trouve un nouvel équilibre.

Pour acheter avec des prix qui demeurent très élevés, les acheteurs sont contraints de réduire leurs prétentions et la surface moyenne des biens acquis diminue (-3,7m² en un an) pour passer en-dessous des 50m².

Le montant moyen d’une acquisition s’en fait le reflet : il est en retrait de -6,8% sur un an et s’établit à 511 700€. Là encore, ce niveau reste supérieur à celui de 2019.

Les acquisitions parisiennes sont destinées à 57,9% à la résidence principale. L’investissement locatif continue d’avoir le vent en poupe et sa part progresse pour la 4^e année consécutive pour atteindre un nouveau record (32,5% des transactions dans la Capitale).

Deux catégories socioprofessionnelles dominent sans surprise le marché parisien : les cadres supérieurs / professions libérales (42,5% du marché, même si leur part recule de -9,2%) et les cadres moyens (41,4% des acquéreurs). La part de ces derniers continue de progresser (+6,2%), moins vite cependant que les retraités qui voient leur proportion en hausse de +15,3% sur un an pour représenter 8,3% des transactions à Paris.

EN ILE-DE-FRANCE

Les cadres supérieurs et professions libérales qui ont quitté Paris ont, en grande partie, réalisé des « sauts de puce » et décidé d’acheter plus grand en périphérie. Ils représentent la catégorie socioprofessionnelle qui progresse le plus en Ile-de-France (+7,3%). En revanche, les employés / ouvriers sont écartés du marché francilien et leur proportion recule depuis 2018 (-9,5% en 2021).

Il faut dire que les prix augmentent sans discontinuer depuis 2016 en Ile-de-France. 2021 ne fait pas exception : +8,1% pour les maisons (3511€ le m² en moyenne) et +7,2% pour les appartements (4672€ le m²).

Le nombre de ventes est en hausse de +10,4% par rapport à 2020.

Les délais de vente se contractent : -11 jours sur le segment des maisons et -8 jours pour les appartements. Ils n’ont pas été aussi courts depuis 10 ans.

Peu enclins à réduire leurs prétentions en termes de surface, les Franciliens allongent au maximum leur durée d’emprunt (22,9 ans en moyenne) pour acquérir des biens dont le montant moyen augmente : +8,1% pour les maisons (392 268€ en moyenne) et +5,8% pour les appartements (269 610€).

Ces biens sont à 72,5% achetés en tant que résidence principale. La part destinée aux résidences secondaires est infime (0,9%) quand, en revanche, celle consacrée à l’investissement locatif ne cesse de croître depuis 2015 (11,8% des acquisitions à l’époque contre 25,3% aujourd’hui : un record).

Les départements franciliens enregistrent tous une hausse du prix moyen au m², mais les évolutions sont contrastées : l’augmentation la plus forte est constatée dans les Yvelines pour les maisons (+12,1%) et en Essonne pour les appartements (+12,2%).

A l’inverse, la hausse la plus modérée est observée en Seine-Saint-Denis tant pour les maisons (+4%) que pour les appartements (+0,5%). Ce département a connu des hausses des prix quasi ininterrompue depuis 2016.

EN PROVINCE

L’activité progresse dans toutes les régions et les prix augmentent partout. Les hausses les plus conséquentes sont constatées en Nouvelle-Aquitaine pour les maisons (+13,2% pour s’établir à 2407€ le m²) et en Bretagne pour les appartements (+21,4% pour atteindre 2993€ le m²).

Les augmentations les plus modérées se situent dans les Hauts-de-France pour les maisons (+5,2% / 1551€ le m² en moyenne) et en Auvergne-Rhône-Alpes pour les appartements (+3,1% / 3038€ le m² en moyenne).

CONCLUSION & PERSPECTIVES

2021 a bien enregistré une succession de records MAIS :

le niveau atteint par les prix commence à désolvabiliser les ménages aux revenus les plus faibles et les catégories les plus jeunes. Ils n’ont plus d’autres choix, pour continuer à acheter, que de diminuer les surfaces acquises ou de s’éloigner des zones urbaines.

Le marché immobilier de l’ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d’intérêt resteront bas, mais automatiquement toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable.

Parallèlement, il faut être attentif aux investisseurs. Représentant actuellement 30,2% des transactions en France, ils risquent de se détourner du marché compte-tenu des nouvelles dispositions liées au DPE. Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore. Or, l’interdiction de les louer à terme (2025) risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens et d’entraîner une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires, particulièrement les plus modestes.

PAR CHRISTEL VILLEDIEU